文/周妍、雨茜、Amy Wang

　　来源/新文化商业（ID：Ent-Biz）

　　蛋壳公寓暴雷的余震已经波及到了长租公寓的众同行们。

　　11 月 27 日晚，自如线上客服向用户发布消息：签约海燕计划付款方式中，自如分期、轻松付于 11 月 27 日暂停使用，已签约海燕用户不受影响，仍可正常还款。

自如 App 机器客服发布的通知

　　所谓的“海燕计划”，名义是自如为应届毕业生提供福利的住房优惠计划，宣称毕业生 0 押金，年租可月付，实际上则是自如与微众银行合作的一项贷款业务，瞄准刚毕业有租房压力的毕业生们。听起来是不是很耳熟？没错，这与刚刚暴雷的蛋壳公寓“租房贷”如出一辙，管家以年付无押金，返现抵利息、服务费打折等诸多优惠名目诱导刚刚毕业的年轻人签约，此外，自如、蛋壳背后是同一家放贷银行——微众银行。

　　而微众银行的背景大家并不陌生，它是国内首家开业的民营银行，由腾讯、百业源和立业等多家知名企业发起设立并控股，主营业务就是各种民间“小额贷款”，微信上的“微粒贷”就是微众银行的代表产品。

　　微众银行的收入是惊人的，财报数据显示，2017 年、2018 年、2019 年营收分别为 67.48 亿元、100.29 亿元、148.7 亿元；净利润分别为 14.48 亿元、24.74 亿元、39.5 亿元，媒体报道一年纳税近 20 亿。

　　而近期长租公寓暴雷、“微粒贷”暴利催收等系列新闻，也让微众银行被推到了风口浪尖。

　　自媒体“探长点财”在其文章中计算出自如租金贷的利率最高可达 15.8%，高于最近全国最高法院发布的民间借贷利率最高保护上限（LPR 4 倍，约 15%），揭示了微众银行暴利的冰山一角。而相比于高利率，新文化商业在对近十名蛋壳、自如租金贷用户的采访，以及签署合同、营销物料的调查研究后发现，这些长租公寓的金融套路差不多一致，有以下几个共性：

　　1、瞄准资金不那么宽裕的年轻人（以毕业生为主）；

　　2、通过名目繁多的优惠诱导用户选择年租月付分期方式与微众银行签订协议；

　　3、大多数用户未被告知签署的是贷款协议，并不了解其中的征信风险；

　　4、95% 以上用户会直接勾选“同意”，不会逐条阅读电子贷款协议全文。

　　“长租公寓+金融”这只网是如何编织到一起的？

　　还是以蛋壳为例，拆解。

　　按照与租房人的沟通和梳理，可以推断出蛋壳公寓“租金贷”的签约流程：

　　1、签订《房屋租赁合同》；

　　2、房租为押一付三，或者押一付一且有租房优惠的分期“租金贷”，管家建议选择“租金贷”；

　　3、线上签订《贷款合同》并开通指定账户；

　　4、线上支付 1 个月房租及 1 个月等额房租的押金；

　　5、每月线上进行房租缴费（实际上是贷款的本金还款）并交纳管理费和服务费（利息）。

　　第一步：圈地

　　先说一下“蛋壳公寓”的母公司——“青梧桐有限责任公司”。（请记住“梧桐”这个词，后面这个词会出现很多次。）“青梧桐有限责任公司”的母公司是“PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED”，是一家香港的公司，具体资料查询不到，只知道它又由一家名为“PHOENIX TREE HOLDINGS LIMITED”的公司用 1HKD100% 持股。

　　而青梧桐 100% 持股 9 家公寓管理公司。这 9 家公司代表的“蛋壳公寓”布局的 9 座城市。这 9 家公司主要负责各个城市内“蛋壳公寓”的房屋出租，房东和租户的沟通以及物业管理。

　　简单来说，就是部署连接房东和租户之间的平台，完成第一步圈地。

　　第二步：种韭菜

　　青梧桐又 100% 持股 6 家科技有限公司，“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”50% 持股 2 家科技有限公司。

　　这 8 家科技公司主要负责的是科技推广，这个是什么概念呢？如果你走在路上，在考虑租房子的时候，在看视频的时候，所看到的与“蛋壳公寓”相关的广告、信息、新闻都是由这些公司来制作并运营的。同时，线上租房端口的搭建，让租户可以简单易操作地进行房屋租赁合同签约，租金贷的签约、以及每期房租支付等动作。

　　为什么很多人在租房的时候都会直接考虑选择“蛋壳公寓”，然后去咨询并签约，并觉得整个流程很方便快捷的原因。铺天盖地的营销让更多人在潜移默化中觉得“蛋壳公寓”是个很大的公司，是最好的选择，这也就是所谓的“种韭菜”。

　　第三步：肥水不流外人田的一条龙服务

　　除了“圈地”和“种韭菜”之外，“蛋壳公寓”还布局了公寓服务的一条龙服务。

　　青梧桐 100% 持股北京梦立方装饰装修工程有限公司、60% 持股北京百家修商贸有限公司，还有作为小股东投资的几家小微企业。以及由“PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED”穿透大比例持股的 5 家物业管理有限公司和酒店管理有限公司。这些公司会统一对房东的出租房进行装修材料的统一采买，进行装修和维护以及管理等，综合来说，“蛋壳公寓”织了一张大网，实现了圈地、种韭菜、收割系列动作。

　　可以说，通过这张大网，“蛋壳公寓”几乎做到了在租房链条上，能赚钱的地方都布局了，能不外流的钱绝不外流。

　　第四步：精准收割

　　当然，公司的运转，当然是钱越多越好。

　　而公寓的租赁，传统的模式是押一付三，也就是 1 个月的租金作为押金，并一次性支付 3 个月的房租。“蛋壳公寓”在租金支付方式上做了一些创新，它与微众银行合作，用免押分期的噱头，诱导年轻租户们成为了贷款方，获取资金杠杆。

　　要是早几年，人们对于分期付款并不熟悉，让签分期合同恐怕会更加谨慎，但是现在，年轻人已经对分期付款十分熟悉，即使没有真的使用过，也至少听过了解过。而且现今普遍需要租房的年轻人，大部分都不是资金量特别充裕的人，考虑到使用“租金贷”可以不用一下子付 4 个月的房租，再加上一些促销的优惠活动，显得“租金贷”更为“划算”，于是他们就默认“蛋壳公寓”的“租金贷”和银行账单或者购物时的“分期付款”是一样的，签合同办手续。

　　我们的记者对不少位租房人进行了采访。大部分人都明确表示，自己在签署分期付款时并不知道自己签的是贷款合同。大部分租客在管家的引导下，并不会仔细阅读签约过程中的每一个条款，而是直接打钩后点击下一步直至完成签约。

一位受访“租金贷”用户聊天截图

　　微众银行的“玩火”

　　从微众银行角度来看“租金贷”，蹊跷也不少。

　　第一、  资金流向问题。虽然租户是借贷方，但向微众银行的贷款自始至终都没有到过租户账户，而是蛋壳与微众之间划转，租户要做的只有两件事，那就是签订结款合同和按月还贷。

　　仔细阅读“租金贷第五条条款”就可以发现，微众银行对于“蛋壳公寓”这个资金划拨模式是十分清楚的，它甚至专门为此写了条款，以确保租房人必须自己承担贷款的责任，租房人是不可以自己解除协议的，除非把款全还了，但是微众银行是可以单方面解除协议，提前结束协议甚至强制催款的。虽然在目前的社会情况下还没有这么操作，但是从法律层面来说，微众银行是有这个权利的，且租房人（也就是贷款人）是不可以进行申诉的。

　　只要是贷款，必然会存在利息。根据“蛋壳公寓”的年报，“租金贷”的利息是由“蛋壳公寓”进行支付的，租房人只需要每月还贷款分期的本金。但是，背过房贷的人都知道，每一期的本金和利息是同步收取的。如果只还本金不还利息，要不就是利息进行逾期罚款，要不就是利息再次计入贷款中再次计息。

　　也就是说，在蛋壳暴雷的同时，所有进行了“租金贷”的租房人们都陷入了被动逾期的状态，不管他们知不知道自己的这个状态。一旦微众银行将这批“租金贷”的状况与征信系统联网，“逾期”这个状态是很容易被全国的征信系统抓取的。这对于未来他们的租房，贷款，换工作等都是有不可预估的影响的。

　　第二、蛋壳与微众银行之间就租金贷还有保密协议，作为借贷方的租户并不知道这件事以及两家公司之间的协议条款。

　　其中一名职业为律师的租金贷用户向新文化商业表示，自己到北京蛋壳总部维权时，在其反复逼问下，微众银行工作人员承认微众银行与蛋壳公寓之间有一份保密协议，但协议内容不能提供给作为借贷方的用户。

　　不过双方签署保密协议并不意味着一定是有侵犯用户权益的秘密条款。专业人士向我们表示，在金融业，为了保证经营模式不被其它地方知晓或剽窃，签保密协议是常规动作。

　　第三、微众银行享有租房人法律效益的签名的保管和使用权。

　　在调查中，几名“租金贷”用户爆料称，微众银行涉嫌篡改电子合同，因为有租户发现当前打开的电子合同里面以前的“4.4”条款消失了，该条款可以理解为只要使用租金贷的租户退租完成，贷款可向蛋壳追溯。该条款如果消失不见，微众银行可以以未收到蛋壳公寓退还资金为由，让租户继续偿还贷款。

　　不过，专业律师告诉我们，目前租户提供的不同版本合同不排除 PS 可能，这个需要专业机构进行完整的证据取证，尚不能下定论。而且从常识上来讲，能被轻易单方面修改的电子合同本身就不具备法律效力，微众银行做这件事的可能性不大。

　　不过，微众银行确实有一些潜藏的强势条款，比如在租金贷签署合约的“第六条附则”里，有这样的规定：

　　受访“资金贷”用户提供与微众银行借款合同条款 6.3 截图

　　这表示，微众银行被授权代租房人申请制作和保管了具有租房人法律效益的电子签名，并可以使用该签名且该签名一直有效。

　　这显然有些不太合理，代表着，只要微众愿意，它可以拿着贷款人的签名签订任何其他补充协议，而无需告知借款人。

　　第四、微众银行对蛋壳资金风险的后知后觉有悖常理。

　　诡异的是，8 月份蛋壳的实际控制人高靖涉嫌 6 亿国资外流被带走调查，媒体与舆论哗然。按常识来看，金融机构对涉及资金风险的新闻和动态敏感度很高，合作伙伴一把手涉重大经济问题被查应及时中止“租金贷”等相关业务，但通过多方了解，有用户反应，微众银行的“租金贷”业务一直开放给今年 9 月甚至 10 月的蛋壳用户。

　　租户贷款的钱都去哪儿了？

　　都知道蛋壳暴雷就是因为资金链断裂，但是按照蛋壳的运营模式来看，理论上最不该缺的就是钱。

　　理论上来说，“蛋壳公寓”的经营模式里，覆盖了所有能赚钱的地方，再加上“租金贷”用户达到 65% 以上（鼎盛时期甚至达到 90%），蛋壳可以提前获得半数以上用户贷款而来的半年或 1 年房租，这么大的资金杠杆，为什么亏损仍然严重呢？

　　部分媒体解释称早期蛋壳以高收低租方式打开市场，且装修、维护等需要资金。但在对房东和租户的采访中发现，高收低租的情况只出现在前两年，且综合最近两年蛋壳房租，并没有低于市场价。

　　“蛋壳公寓”也在不断地融资，上市前它的融资就到了D轮，累计金额超过 5 亿美元，上市后又融资 1 亿多美元。与此相矛盾的是，“蛋壳公寓”的经营一直处于亏损的状态，2017 亏损 2.7 亿元，2018 年亏损 13.7 亿元，2019 年全年亏损 34.4 亿人民币。

天眼查蛋壳公寓的融资历程

　　为什么一家一直亏损的公司还能一直融到资，而且还能成功上市？

　　从公司运作的惯例来看：一是这家公司是盈利的，只不过将账面做成了亏损状态。（就像特朗普的家族企业一直都是亏损状态来避税）；二是这家公司向其投资人透露了其盈利模式，投资人对这种模式表示了认可，并认为未来能够共同获利。

　　无论是上述哪种情况，都从侧面反映，“蛋壳公寓”实际上应该是有较为充裕的资金的，或者未来会有较大量资金收入。

　　通过对“蛋壳公司”的企业图谱的研究发现，“蛋壳公寓”的企业链条中的“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”是主要负责资金方面的运营的。不论是资本运作，还是企业投资，大多都是由这家企业来进行操作的，它可以说是“蛋壳公寓”的资金管理大本营。

　　而这家“紫梧桐”在 2020 年 4 月 9 日，投资 100 万占股 0.0815% 成立了一家叫做“昆山泓森槐股权投资合伙企业（有限合伙）”的新公司。这家公司投资 12.25 亿占股 99.837% 的大股东，是“江苏月梧桐资产管理有限公司”。“月梧桐”又是由大母公司“PHOENIX TREE HK HOLDINGS LIMITED”100% 穿透“山梧桐有限公司”，和“昆山市政府国有资产监督管理办公室”100% 穿透“昆山银桥控股集团有限公司”共同成立的。

　　因此，“昆山泓森槐股权投资合伙企业（有限合伙）”的政府背景不言而喻。该企业的另一股东是“芜湖泓森基金管理有限公司”，也是投资 100 万占股 0.0815% 的小股东。但是其经营范围就和房屋租赁完全不同了，而是 100% 的资本市场服务，主营业务是基金管理、投资管理、股权投资、创业投资和资产管理。作为一家 2019 年 11 月 29 日才成立的小公司，它的资金管理能力和风险防控能力是很令人担心的。

　　在此笔者做了一个大胆的猜测，“蛋壳公寓”的资金被大量消耗，有可能是进行了自己无法掌控的资本投资运作，即使有政府做背书，但因其所投项目风险过高，导致资本回流不达预期，从而引发了整体“蛋壳公寓”资金链的断裂。当然，这只是猜测，尚无法做确切的证实。

　　专家告诫：对“租房贷”要谨慎再谨慎

　　从记者的采访调研中可以看出，不少租房人和房东之间的关系剑拔弩张，甚至出现了拔刀相向的情况。但实际上，无论是租房人还是房东，都是这场资金游戏里的棋子，都是损失方。真正需要慎重对待的，是与微众银行的“租金贷”那张合同。因为这份合同上明确规定，微众银行可以通过各种方式做各种通知，只要它发了，不管租房人有没有收到，都默认为已确认收到并已了解。

受访用户提供的合同截图

　　某金融专家向新文化商业透露，“租金贷”是一个风险性极高的操作模式，大型金融机构比如银行，是不会通过这样的项目的。但因其高收益的特性，是很多小贷公司的主营业务。

　　上文也说了，微众银行为什么能做，是因为它是一家互联网银行，主营业务就是为小微企业打造专属的贷款。而小微企业贷款自身就必然带着额度小，风险高的属性。为了拓展业务，微众银行必然要选择多样化经营，其中就包括大型金融机构不会涉及的业务。而目前在相关业务上的监管不够明确，仍有空间可以操作。

　　租金贷的总体额度预估高达 27.5 亿元，它所涉及的租房人可能有数十万人。无论从金额上还是涉及人数上来说，这都是体量惊人的案件。

　　律师告诉我们，目前单个用户维权成本高且难度极大，可行方案之一是租房人与房东能联合起来，控诉微众银行相关合约存在不合理，取消合约中对租房人的强制还款的内容，并将追债的对象变为“蛋壳公寓”的所有穿透公司；或者在舆论影响下，相关政府部门介入，联合律所提供法律援助，法院配合快速审理。无论哪种维权方式，都是艰难而漫长的过程。

　　目前，我们也收到很多自如用户的爆料，指出自如也出现多起因拖欠房东房租导致房东催赶租户，同时强制与租户解约等情况。自如的租金贷用户均是海燕计划的应届生，比例不如蛋壳高，但足以让人不寒而栗。

　　我爱我家的前副总裁胡景晖说：长租公寓爆仓，一定比 P2P 爆雷更厉害。长租公寓和金融玩家们对没有财富积累、初入社会的年轻人进行信用收割，损失的是不仅仅是钱，还有他们浪漫的理想，对社会的信任。