文/张一弛  

　　来源：金错刀（ID：ijincuodao）

　　都 2020 年了，长租公寓疯狂的故事还在不断复制粘贴。

　　这次轮到深圳小鹰找房暴雷——据不完全统计，涉及租客和业主已近千人，涉及金额近亿元。

　　而疯狂之处在于，就在资金链断裂的前一天，小鹰找房的业务员还面不改色的收着房租。

　　但到了晚上 10 点半，他们连夜搬走了办公室的电脑。

　　作为国内头部的长租公寓平台，蛋壳公寓这两天更难堪：

　　被蛋壳拖欠合作款的合作商、被拖欠工资的装修队工人，在北京总部楼下站了四天之后，冲向了办公室。

　　敲锣讨债，喊话蛋壳，“赶紧还钱！”

　　他们之中，最多的已经被蛋壳公寓拖欠了将近 1000 万。

　　从 2018 年开始，长租公寓跟“暴雷”这两个字就紧紧绑定在一起，整整两年，暴雷不仅并无好转，反而越来越频繁，2020 年已经有超过 40 家长租公寓资金链断裂，卷款超过百亿。

　　疯狂扩张、经营不善、临时涨租、暴雷、跑路……似乎已经成为了长租公寓的死循环。

　　我爱我家前副总裁胡景晖曾预言，“长租公寓爆仓，一定比 P2P 爆雷更厉害”。

　　有人想不透，一个租房产品，居然比金融产品风险还大？

　　但很多长租公寓的诞生，本就是带着原罪的。

　　1

　　“扩张”之罪：

　　通过烧钱，搞垮对手

　　“长租公寓”最初诞生时，是被寄予厚望的。 

　　在长租公寓出现以前，不管是想出租房子的人，还是想找房子的人，交易的方式效率非常低：

　　要么，靠自己。在电线杆、小区公告栏贴上自己招求租的小广告，一不留神还会被盖住。

　　要么，靠别人。付出一定的服务费，请房产中介帮忙。

　　不过，这一切都被长租公寓这个产品打破了。

　　2011 年 6 月，自如上线，2012 年，青客问世。

　　2015 年起，蛋壳公寓打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相。

　　蛋壳公寓从业主手里高价收房，然后再通过一番装修改造，并给每个房子都配上了管家，让租客们拎包就能入住，听起来简直又是一件互联网颠覆传统行业的经典案例。

　　而蛋壳公寓也给自己定位， “给在外打拼的年轻人一个温暖的家”。

　　这么好的生意，迅速得到了资本的狂热青睐。

　　2015 年，蛋壳获得天使投资，紧接着成功融资数千万人民币。2017 年，蛋壳公寓A+ 轮融资过亿；2019 年，蛋壳公寓更是获得老虎基金、蚂蚁金服等 5 亿美元加持。

　　但资本有多疯狂，竞争就有多激烈。

　　2015 年以后，新长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，什么青客、友客、沃客、优客…高峰时多达上百个。

　　甚至长租公寓行业恶性竞争，比共享单车大战来的更凶猛。

　　对于这些长租公寓来说，首先控制的房源越多，掌握的话语权就越大。

　　于是，不论规模大小，主要长租公寓品牌都或主动或被动加入了房源的争夺战，同一套房子，你出 3000，我给 3500，他给 4000。

　　为了扩张，很多平台每到一个新的城市都是以抬价 30% 以上收房。

　　一位网友在蛋壳公寓被追债的新闻下评论称“两个大字，活该，倒闭最好！”

　　长租公寓签约大量中低端住房，装修改造分间出租，经过他们转手，再加上管理费，成为寄生在租房市场的最大吸血二房东。

　　除了抢房源，还要抢用户。

　　为了争夺市场份额，长租公寓就必须拿出真金白银补贴，通过下调房租而提高入住率。

　　拿房需要钱，装修需要钱，后续的服务需要钱，营销推广也需要钱。

　　烧钱，成为了长租公寓诞生之初永恒的主题。

　　就拿蛋壳来说，不到四年增长了 166 倍，公寓单元 40.7 万个。但盘子越做越大，钱越烧越多，盈利却依旧遥遥无期。

　　但 2017 年亏损 2.72 亿元，2018 年亏损 13.69 亿元，2019 年亏损 34.37 亿元。

　　但这并不要紧，因为此时的众多长租公寓，已经被资本成功制造出一个假象，就是两个字：

　　靠谱。

　　2

　　“收割”之罪：

　　打时间差，比金融产品更爽

　　大家出来混，都不是做慈善。

　　一手通过比市场价还高的钱收了房，另一手租房时候还低价出租，长租公寓们到底是怎么赚钱的？

　　1. 打打资金时间差，用别人的钱干自己的事儿。

　　长租公寓企业们不计成本的高买低卖，绝不是让人白占便宜。

　　对于房东来说，长租公寓提出的条件是，要和他们签署一年以上的出租合同，但对应的租金只能 1 个月 1 付。 

　　对于租客，也是有条件的，想要便宜房子，租金须交满一年。 

　　这样一来，看似必亏的生意，其实中间产生的现金流相当可观：通过收租户一年租金，给房东一个月的租费，就得到了 11 个月的“时间差”。 

　　刀哥算了一笔账，一套房子，如果平均每个月 2000 元，一次性就能收到 24000 元；如果有 100 套房源，那就是 240 万元现金；如果有 10000 套房源，那就是 2.4 亿啊！

　　堪比一次大额融资。 

　　2. 租金贷，还能风险转移。

　　一次性收1-3 年的房租，租客都不干，都怕风险高，年轻人也不一定能拿出这么多的钱。

　　大多数人更愿意接受月付或季付。

　　长租公寓又想立马拿到钱，又要房子好租出去，于是就推出了租金贷这个产品。

　　于是就把手里的租约抵押给银行，一次性拿到一年的钱，而租客仍然是月付。只不过，这个月付是还贷款。

　　但是这事就很鸡贼，长租公寓实际上是用租客的信用作为抵押，自己获得贷款，连利息都没有，全是租客自己去还。

　　在信息极度不对称的情况下，负债和风险直接转嫁给了租客和房东，属于真正的诈骗。 

　　3.  垄断之后，两头收割。

　　发展到这一步，长租公寓已经形成了一个资金池。

　　有了这个资金池，就可以越滚越大，越来越多的拿房，只要你拿的房子够多，可以区域垄断这一块的房源。

　　垄断之后，长租公寓的就可以两头收割。

　　疫情期间，有很多即将到期的自如租户没法搬家，于是，自如就趁机涨价，续租租金普遍增长 10%—30%，最高竟达到了 38.3%。

　　蛋壳公寓也有骚操作，以疫情为由，单方面要求业主免租一个月并延期 30 天交付租金，却并未减免租客的租金。

　　一家急着给租户涨租，一家卖惨找业主免租，长租公寓两大巨头吃相都这么难看，更别提其他小公司了。

　　在业主与租客两头薅羊毛，就成了长租公寓的“续命大法”。

　　烧出去的钱最终还是要在业主与租客身上找补回来。

　　3

　　“流量”之罪：

　　做产品，不能只靠毁三观

　　前面钱烧光了，没赚到一分钱，后面融资又没到位，眼见缺口太大，部分长租公寓企业又将圈来的钱挪作其他投资。

　　等到资金链断裂，卷款跑路成了上策。 

　　新进来的钱无法补足前面的负债，投资也不愿意再投钱，那得到的结果只有一条路——死。

　　但长租公寓比共享单车更可怕的是——“租金贷”还在吸着租客们的血。

　　最惨的就是租客，还是那种用了租金贷的租客。

　　长租公寓欠着金融机构的尾款一天不付清，合同就无法解除，就算是主动搬出了房子，租客们就得按时还贷，否则就会留下征信污点，承担逾期费用。

　　这对奋斗买房的年轻人来说，简直是往死胡同里逼。

　　在流量的诱惑下，长租公寓们的疯狂还远远没有停止。

　　杭州“友客公寓”在出事前的一个月，疯狂成立了 8 家分公司。

　　巢客公寓更荒唐，从原来的巢客房地产，改成巢客遇家，频频爆雷后，又摇身一变为“适享科技”，继续兴风作浪。

　　直到彻底玩不下去，法人、股东、财务来了个全面大撤退。

　　可恨的是，他们跟银行不一样，不能兜底，也兜不起底。

　　这些大肆捞钱的企业并不会得到预想中的严惩，作为“有限责任公司”，创始人无需承担连带责任，一旦宣布破产，只需按照注册资金来赔付。

　　为了让员工放心去销售，很多长租公寓给员工的工资都是日结。

　　他们甚至通过雇佣大批农村年轻人进入公司担任股东、法人以及高管等，充当“白手套”。

　　结语：

　　在深圳小鹰找房总部的墙上贴着一张通知单，到 10 月 16 日，预约处理纠纷的号码已经排到 800 号。

　　但排号真的有用吗？

　　这样的场景，也曾经发生在 OFO 身上，排号已经超过了上千万，10 亿的押金，据说要退上个三年又三年….

　　截至 2020 年 9 月 7 日，在黑猫投诉平台，蛋壳公寓投诉量为 16222 起，青客公寓投诉事件有 4376 起，自如为 2618 起。

　　这个打着“给在外打拼的年轻人一个温暖的家”的产品，究竟留下了什么？

　　有人还在租期内，却被没有收到租金的房东强制收房；有人退租后，还在还“租金贷”的钱；更多的人则在租住期间，遭遇了甲醛、中水问题……

　　再多说一句，现在很多租房者找不到房东，因为房东的房子都给长租公寓收掉了。

　　而对于长租公寓本身来说，本来就是个烧钱的产品，前期靠着金融工具和租期差苦苦支撑，现如今连这两个路子都要被堵死了，恐怕暴雷跑路只是时间问题。

　　但做产品，不能只靠毁三观。

　　不尊重市场和行业规律，终归要付出代价。

　　参考资料：

　　棱镜：《长租公寓被“炸”醒》

　　投资界：《长租公寓疯狂自救：先对租客下手》

　　差评：《蛋壳现在已经开始不给房东房租，赶租客搬家了》