文/半佛仙人

　　来源：半佛仙人（ID：banfoSB）

　　最近长租公寓行业又又又又开始作妖了。

　　8 月 27 日友客，8 月 29 日巢客，然后立马就是岚越，这个行业在给年轻人添堵这件事情上从来没有让人失望过，简直就和开了马达一样给劲，社会毒打的车轮子直接在人脸上压过去。

　　很多年轻人给这些公寓交房租，都是押一付三打底的，一不小心就被资本白嫖了，还有更惨的直接背了租金贷，公寓跑了之后，房东要收房，年轻人还要继续还贷，年纪轻轻就提前感受到了他们原本不该有的还房贷的真实体验。

　　这种既挨打又不给好处的事情，虚假的太真实了。

　　很多朋友在后台问我为什么这些公寓会出问题？其实很简单。

　　资金池大家都知道吧？庞氏骗局都知道吧？借新还旧都知道吧？

　　一样的道理。

　　你用非法集资的方法来理解这个行业，就懂了。

　　长租公寓这个行业当前在国内说穿了是一个庞氏资金盘的生意，大家不是在好好当二房东赚差价，而是玩儿非法集资钱打滚的路子，这不出问题才有鬼了。

　　大家玩儿的就是一个跑得快跑的久的游戏，看谁的资金盘先崩。

　　跑出来的多活几年，跑不出来的原地升天。

　　怎么理解这个资金盘游戏？

　　很简单，就是数学题，我给大家简单科普一下。

　　假如一家公司A，要搞这个长租公寓，左边是收租客的钱，右边是给房东的钱。

　　如何让自己资金最大化？

　　应该是尽可能从租客手中一次性收取更多的钱，然后尽可能把钱晚给房东，这样就有了资金流，形成池子。

　　这个资金流本质上是一种期限错配，通过调整模式，拿到一笔短期的无息的贷款，不管是用于投资获益，还是扩大规模，还是跑路经费，都挺好。

　　所以你看，为什么从租客收钱是押一付三甚至押一付六，为什么给房东却是一月一结（等同于付一）。

　　这中间一来一回，就相当于赚了至少 3 个月的无息贷款（把押金也算上），这难道不香么？

　　更何况还有很多给年轻人放租金贷的，等于直接把房租一次性兑现（贷款机构给与长租公寓公司是一笔结清的），等于押 1 付 12 甚至押 1 付 24，资金流嗷嗷的爽。

　　就这还没完，年轻人租房付租金这件事情，本身就是很好的金融资产。

　　正常人一般不太会欠房租，而且还有押金作为兜底，所以风险比较低，年轻人是一代比一代要脸的，精致穷的本质就是要脸，消费主义的本质也是要脸。

　　要脸的，会付租金的年轻人，这不就是现成的低风险债权么？

　　那么问题来了，这么优质的资产，不搞个资产证券化还是人么？

　　有不少长租公寓公司，直接把自己手里的租约债权，直接打包做了 ABS，在资本市场募集资金，光 18 年就有 600 多亿，这等于是进一步获得了现金。

　　而且租赁类 ABS 也是受到政策鼓励的，这个不犯法。

　　大家自己用住房租赁 +ABS 作为关键词去查相关新闻，多了去了。

　　可以收租金，可以左手右手倒时差，可以租金贷回笼现金，可以资本市场 ABS，总体算下来，小小的租房，可以杠杆出很多倍的现金。

　　这哪里是租房？这简直是现金流印钞机。

　　对于企业而言，有什么能比这个更重要？

　　由于这套操作过于香，很多房地产公司都开始玩儿这一套，大家是不是发现很多地产公司推出了各种自有的长租公寓品牌？

　　你们以为是赚你的租金么？

　　不，他们是要用你们租房子付钱这件事情，去资本市场获取更多的现金，然后去拿更多的地，赚更多的钱。

　　你租房积攒首付期待未来的时候，你支付的房租正在让地产商通过杠杆赚到更多的钱，给你自己买房增加更多的难度。

　　我自己弄自己。

　　虽然很讨厌，但事情就是这么个事情，很多时候话说的太明白确实比较伤人。

　　所以反过来，当大家都看到这件事情的好处的时候，就开始一窝蜂的涌进来了。

　　资金流，资金流，资金流，只要有资金流，什么都不重要。

　　为什么很多考研机构主打考不上退款？目的就是占用资金，用这笔钱去钱生钱。

　　为什么很多电商不赚钱也要促销？因为他们左手从消费者手里收了钱，右手和供应商结算都是按月结的，目的就是占用资金，用这笔钱去钱生钱。

　　当资金流滚动起来的时候，其中永远有一部分现金是短期溢出长期兑付的，这笔钱虽然不是你的钱，但你怎么用，都可以。

　　你说是你的钱，也可以。

　　这么迷人的模式，不干还是人么？

　　当大家一拥而上的时候，问题就来了。

　　你要搞资金杠杆，最起码要有标的物对不对？你起码得先有房子能对外租，然后才能搞这一套。

　　地产商主打的长租公寓都是自有资产，不存在这个问题。

　　而其他草根们都得从房东手里收房。

　　这时候，就产生了竞争。

　　房东也很精明，谁给我钱多，我租给谁，大家都来找我，我就坐地起价。

　　所以这个行业从来没有规模效应，因为每一套房，你都要和不同的房东谈，还要和其他竞争对手来竞争。

　　规模和成本出现了罕见的无关的现象。

　　而在另一头，当你囤积了房子之后，得有人租你的房子你才能跑起来，租客可不会管你多少钱收来的房子，只要租金高，那就不租了，这年头租房早就不是卖方市场了，更别提每个小区都有一些坚忍不拔的个体户二房东在拉低价格。

　　所以在租客端要降价。

　　这就形成了实质性的倒挂。

　　因为在收房端和租房端，都面临着竞争以及用户（收房端房东，租房端租客）的比价，为了能够形成一个有效的【资金标的物】，高价收来的房，只能低价租出去。

　　我不是给你开玩笑，真的是赔钱也要做。

　　这中间亏的差价，就当是资金流的利息了。

　　据钱江晚报，房东范先生说，“我是今年 1 月把房子租给友客的，是香槟之约的一套酒店式公寓，租金 2400 元/月。友客出事之后，租客主动找上了我，这时候我才知道友客是以 1800 元/月租掉的。”

　　这样的差价，在友客的业务中并不算大。有房东说：“我的房子在奥体都会山，这是一个酒店式公寓楼盘，租给友客的价格是 5500 元/月。后来我才得知，友客租出去的价格竟然只有 3800 元/月，吓死人了！“

　　过去是无息资金流，现在是有利息的资金流，咬咬牙，日子还是过得下去的。

　　但这时候，会出现 2 个问题。

　　首先是无息资金的时候，就是存在银行，都是白赚的钱。

　　而当资金出现利息，并且不低的时候（别忘了发 ABS 也要给投资者利息的），投资收益也要求更高，而更高的收益，必然带来更高的风险，很多公司的投资能力并不是那么出众。

　　很容易一不小心就造成亏空。

　　或者说，如果有能力把收益做到完全 cover 掉这些成本，那还开个屁公司，自己靠投资理财就够了。

　　亏空还好，只要资金流不断，东墙西墙的游戏也还过得下去。

　　但这时候第二个问题来了，这种资金盘模式，最怕的是租客大面积退租，租客不租了，则游戏必然玩不下去。

　　因为水池的源头活水没有了，但房东的租金不能不给，只要不给，房东强行收房，竹篮打水一场空。

　　而今年的疫情，恰恰好给了后者机会，很多时候资金盘的崩塌，只需要一个小小的黑天鹅。

　　地产商自有物业不慌，而这些二道贩子，则大裤衩都没了。

　　而这时候跑路，就成了他们最后的挣扎。

　　所以归根究底，投机一时爽，跑路火葬场。